[건축CM.요약편] 건설사 잘못 찾으면 설계도면은 종이조각일 뿐입니다. #아키히어_입찰
기본 정보
| 항목 | 내용 | |—|—| | 채널 | 선례의 건축이야기 | | 카테고리 | 과학기술 | | 게시일 | 2026-02-21 | | 영상 길이 | 28:00 | | 처리 엔진 | gemini-2.5-flash | | 원본 영상 | YouTube에서 보기 |
핵심 요약
이 영상은 건축 프로젝트에서 건축주가 겪는 복잡한 과정과 특히 시공사 선정의 어려움을 설명하며, ‘아키히어 입찰’ 서비스를 통해 이 과정을 효율적이고 투명하게 관리할 수 있는 방법을 제시합니다. 아키히어는 시공사 모집부터 견적 분석, 계약 조건 설정, 도면 및 내역 검토, 그리고 최종 시공사 선정까지의 전 과정을 디지털 플랫폼에서 지원하여 건축주의 부담을 덜어줍니다. 이를 통해 건축주는 불확실성을 줄이고 합리적인 비용으로 적합한 시공사를 찾을 수 있습니다.
주요 내용
1. 건축 프로젝트의 전체 과정 (중급자 코스 복습)
건축 프로젝트는 토지주가 건축주가 되고, 최종적으로 건물주가 되는 일련의 과정을 포함합니다. 이 과정은 크게 토지 찾기, 건축 계획, 설계, 시공, 금융 관리, 유지 관리 및 임대 계획으로 나뉘며, 각 단계마다 건축주가 직접 의사결정을 내리고 관리해야 할 사항들이 많습니다. 특히, 건축 계획은 시장 조사, 규모 검토를 거쳐 수시로 수정 및 보완되어야 합니다.
2. 시공사 선정의 중요성과 어려움
건축주에게 가장 어렵고 중요한 과정 중 하나는 시공사 선정입니다. 시공사를 잘못 선정할 경우, 공사비 초과, 공사 지연, 품질 저하 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 전통적인 방식으로는 여러 시공사를 직접 찾아 견적을 요청하고 비교하는 데 많은 시간과 노력이 소모되며, 이 과정에서 발생하는 불확실성이 큽니다.
3. 아키히어 입찰 서비스 소개
‘아키히어 입찰’은 이러한 시공사 선정 과정을 디지털화하여 건축주를 돕는 서비스입니다. 아키히어는 다음의 8단계 관리자 역할을 지원합니다.
- STEP 01: 입찰 참여자 모집: 프로젝트 정보 등록 후 시공사 모집 공고 및 참여 의사 확인.
- STEP 02: 입찰 조건 설정: 계약 이행 보증, 선급금, 하자 이행 보증금, 지체 상금 등 공사 계약 조건을 설정하고 대금 지급 방법을 결정.
- STEP 03: 건설사 평가 및 선정: 참여 의사를 밝힌 시공사들의 시공 능력, 공사 실적, 기술자 보유 현황 등을 평가하여 견적을 받을 10개 업체 선정.
- STEP 04: 도면 및 내역 검토: 등록된 설계 도면과 내역서(BIM 수량 산출서 등)를 Smartcon BIM 기술을 활용하여 오류 여부를 검토하고 수정.
- STEP 05: 건설사 질의응답: 입찰 기간 중 시공사의 질의에 답변.
- STEP 06: 견적 분석 및 우선협상자 선정: 제출된 견적을 분석하고, 공사비 및 공사 기간, 업체 정보 등을 바탕으로 우선협상 대상 시공사 3개 업체 선정.
- STEP 07: 우선협상 건설사 미팅: 선정된 3개 업체와 직접 미팅하여 실질 공사 가능 금액 확인 및 필요시 공사비 조정.
- STEP 08: 최종 건설사 선정: 협상 결과를 바탕으로 최종 시공사를 선정하고, 계약 조건을 확정.
- STEP 09: 계약서: 최종 합의된 내용을 바탕으로 계약서를 작성 및 체결.
4. 아키히어 서비스의 특징 및 이점
- 효율적인 시공사 모집: 전국 건설사 DB를 통해 다수의 검증된 시공사로부터 견적을 받을 수 있습니다.
- 투명한 견적 비교: 동일한 조건 하에 견적을 받고, 공사비 분석 리포트를 통해 공종별/층별 비용을 상세하게 비교할 수 있습니다. 특히, BIM 기반의 물량 산출로 내역서의 정확성을 높여 불필요한 비용 상승을 방지합니다.
- 도면/내역 검토 자동화: BIM 기반 Smartcon 서비스를 통해 2D/3D 도면 검토, 물량 검토가 가능하여 도면 오류나 누락 여부를 쉽게 확인할 수 있습니다.
- 체계적인 관리: 각 단계별 필요한 서류와 정보를 관리하며, 공사비 분석 리포트를 통해 공사비 조정 포인트를 찾아 합리적인 협상을 지원합니다.
- 건축주의 주도적인 역할: 건축주가 직접 관리자 역할을 수행하며 프로젝트 전반을 이해하고 의사결정을 내릴 수 있도록 돕습니다.
- 환급 프로모션: 현재 아키히어 입찰 서비스 50% 할인, 이모부(전문가) 상담 및 시공사 계약 후 전액 환급(특정 조건 충족 시) 프로모션이 진행 중입니다.
핵심 데이터 / 비교표
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 건축 프로젝트 단계 | 토지주(토지 찾기, 매매계약, 중도금/잔금, 건축허가, 착공신고, 사용승인) → 금융(토지 및 건축비 대출, 이자) → 건축주(시장조사, 건축계획, 설계, 시공, 하자보수) → 건물주(임대 계획, 임대차, 임대/입주) |
| 관리자 역할 (8단계) | 1. 입찰 참여자 모집 (입찰 공고, 참여자 모집, 참여 의사 확인) 2. 입찰 조건 설정 (계약 조건 확인/수정, 특약 사항 등록, 지급 자재/공사 등록, 도면 등록) 3. 건설사 평가 및 선정 (시공 능력 평가, 공사 실적, 시공 순위, 보유 기술자 정보) 4. 도면 및 내역 검토 (Smartcon BIM 건축/구조, 수량/도면 검토, 내역 검토) 5. 건설사 질의응답 (질의 답변) 6. 견적 분석 및 우선협상자 선정 7. 우선협상 건설사 미팅 (견적 확인, 면담, 공사비 조정) 8. 최종 건설사 선정 (계약 조건 확정, 설계 도서 확정) 9. 계약서 (최종 계약서 작성 및 체결) |
| 시공비 비교 (10개 업체) | - 최저가: 14억 3,370만원 (237일) - 최고가: 19억 8,824만원 (200일) - 동일한 조건에도 약 5억 원의 견적 편차 발생 - 공사 기간도 180일~270일로 편차 발생 |
| 아키히어 프로모션 | - 2026년 3월까지 신청 시: 1. 아키히어 입찰 서비스 50% 할인 2. 이모부(전문가) 상담 지원 3. 시공사 계약 후 전액 환급 (최대 300만원, 특정 조건 충족 시) |
타임스탬프별 핵심 포인트
| 시간 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 00:00 | 선례의 건축이야기 소개 및 2026년 1월 표준도급계약서 업데이트 소식 |
| 00:37 | 중급자 코스 총정리 및 실무 적용 방안 복습 예고 |
| 00:53 | 건축 프로젝트 전체 과정 (토지주→건축주→건물주) 및 각 단계별 주요 활동 설명 |
| 01:34 | 건축 계획 수립 시 수익성 검토의 중요성: 수익 안 나면 계획 변경 또는 중단 고려 |
| 02:40 | 공사 완료 후 하자보수의 중요성 및 하자이행증권 확보 필요성 |
| 03:06 | 건축 중에는 건축비 대출, 건물 완공 후 건물 담보 대출로 전환하여 이자 비용 절감 |
| 03:48 | 시공사 선정 과정이 중급자 코스에서 가장 중요한 부분임을 강조 |
| 04:05 | 건축 프로젝트 조직도: 건축주, 건축사, 건설사, 감리자의 역할 및 상호 관계 |
| 04:29 | 관리자(CM)의 역할: 계획대로 건축이 완료되도록 관리하는 일이며, 건축주도 관리자 역할을 할 수 있으나 전문성 필요 |
| 05:16 | 아키히어 입찰 서비스의 8단계 관리자 역할 소개 시작 |
| 05:50 | 입찰 조건 설정: 건설사들이 동일한 조건에서 견적을 제출할 수 있도록 세부 계약 조건 (보증금, 선급금 등) 결정 |
| 06:34 | 아키히어의 도면 및 내역 검토 기능: Smartcon BIM을 활용하여 도면 오류 및 수량 내역 검토 지원 |
| 07:22 | 견적 분석 후 우선협상 대상 건설사를 선정하는 단계 |
| 08:21 | 어려운 시공사 찾기 문제를 아키히어 입찰 서비스가 어떻게 해결하는지 설명 |
| 09:03 | 아키히어 플랫폼에서 건설사 모집 공고를 등록하는 과정 시연 |
| 09:33 | 아키히어에 참여 의사를 밝힌 건설사 목록 (27개) 확인 및 시공 능력 등 정보 제공 |
| 10:25 | 아키히어에서 입찰 조건(계약이행증권, 선급금, 하자보증, 대가지급 등)을 설정하는 과정 시연 |
| 11:08 | 도면 입찰과 Smartcon BIM 입찰 방식 비교: BIM 입찰이 더 정확한 수량 산출과 내역서 검토가 가능하여 건축주에게 유리 |
| 11:55 | 아키히어 프로모션: 시공사 계약 시 서비스 이용료 50% 환급 및 이모부 상담 서비스 |
| 13:17 | Smartcon BIM 기반의 수량 검토 기능 시연: 3D 모델에서 각 공종(구조, 창호, 방수 등)별 물량 및 규격을 상세하게 확인 가능 |
| 16:07 | Smartcon BIM 기반의 도면 검토 기능 시연: 2D 도면과 3D 모델을 교차 검증하여 설계 오류나 누락 확인 |
| 17:31 | 내역 변경 및 지정/지급 공사 항목 설정 기능 시연 |
| 18:24 | 건설사가 아키히어 플랫폼에서 프로젝트 정보를 확인하고 견적을 제출하는 과정 시연 |
| 19:26 | 제출된 견적들을 건설사별로 비교하는 과정 시연 (총 10개 건설사) |
| 20:43 | 견적 상세 비교표 시연: 공종별/층별 공사비를 색깔로 구분하여 너무 비싸거나 싼 부분 직관적으로 확인 가능 |
| 21:38 | 공사비 분석 보고서 시연: 각 공종별, 층별 공사비와 견적 편차를 확인하여 비용 조정 지점 파악 |
| 23:00 | 미팅할 건설사 최종 선택 (3개 업체) 및 연락처 제공 |
| 23:17 | 아키히어는 견적 제출 전까지 건축주에게 건설사 연락처를 공개하지 않아 공정성 유지 |
| 24:22 | 시공사 선정 과정의 복잡성과 아키히어 서비스의 필요성 강조 |
| 27:18 | 아키히어 프로모션 상세 안내 및 서비스 이용 독려 |
결론 및 시사점
이 영상은 건축 프로젝트를 성공적으로 이끌기 위해 건축주가 직접 ‘건축 매니저(CM)’ 역할을 수행하는 것의 중요성을 강조합니다. 특히 시공사 선정 과정은 가장 많은 노력과 전문성을 요구하지만, 아키히어 입찰 서비스는 이 과정을 디지털화하여 건축주가 효율적이고 투명하게 접근할 수 있도록 돕습니다. 견적 단계에서 BIM 기반의 정밀한 도면 및 내역 검토와 공사비 분석 리포트 제공은 잠재적 위험을 줄이고 합리적인 공사비 협상을 가능하게 합니다. 궁극적으로 아키히어는 건축주가 건설 전문가의 도움을 받아 주도적으로 프로젝트를 관리하고 성공적인 건축을 달성할 수 있도록 실질적인 솔루션을 제공한다는 시사점을 줍니다.
추가 학습 키워드
- 건축 CM (Construction Management)
- 표준도급계약서 (Standard Construction Contract)
- BIM (Building Information Modeling)
- 공사비 분석 (Construction Cost Analysis)
- 하자이행증권 (Defect Performance Bond)