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핵심 요약
- 속초에서 사업적·구조적 문제로 4년간 멈춰있던 510객실 규모의 생활형 숙박시설을 정상화하기 위해 개발·시공·운영 전문가들이 결합한 통합 솔루션을 추진합니다.
- 주차장 공간 개조는 대수선 비용 및 층고 한계로 불리하여, 19층 최상층부 내력벽 구조보강(H빔 설치)을 통한 시그니처 대육탕·사우나 설치와 소형 객실을 가족·단체용 통합 객실로 개편하는 전략을 채택했습니다.
- 비수기 가동률 저하 리스크를 방지하고 성수기 매출을 극대화하기 위해 제한된 CAPEX(자본적 지출) 내에서 타깃 고객(가족, B2B, 인바운드)에 맞춘 부대시설 MD 및 공간 재구성을 확정했습니다.
주요 내용
1. 현장 개요 및 프로젝트 배경
- 멈춰선 속초 대형 숙박시설: 신축 후 구조적·금융적 문제로 4년간 방치된 약 510객실 규모의 생활형 숙박시설입니다.
- 원스톱 솔루션 협업 구조: 개발(더휴식 김준하 대표), 시공/기획(스페이스플래닝 정우석 대표), 운영(HS 오퍼레이션 권태혁 대표) 전문가가 현장에 동시 투입되어 금융 정상화, 공간 재구성, 매출 증대 방안을 일괄 수립합니다.
2. 현장 점검 및 공간 재구성 검토
- 주차장 및 근생 공간 검토: 지하 5층~지상 3층 규모의 자주식/기계식 주차장(약 300대 수용)을 근린생활시설로 전환하는 방안을 검토했으나, 낮은 마감 층고와 대수선 공사 범위 확대로 인해 객실 층 및 상층부 리노베이션에 집중하기로 결정했습니다.
- 객실 통합 및 상품성 강화: 기존의 과도한 2인용 소형 객실 구성은 비수기 경쟁력이 약하므로, 일부 벽체를 허물어 가족 및 단체 고객을 위한 넓은 통합 객실로 변경하여 단위당 상품성을 극대화합니다.
3. 최상층 부대시설(대육탕/사우나) 기획 및 구조 보강
- 19층 시그니처 대육탕 조성: 건물의 확실한 아이덴티티 확보를 위해 19층 최상층부에 대육탕/사우나 시설을 배치하기로 합의했습니다.
- 구조적 보강 기술 검토: 벽식 구조 철거에 따른 리스크를 최소화하기 위해 H빔 기둥 및 구조 보강 공사를 진행하며, 수배관 및 층고 구획을 고려해 실내 중심의 고품질 스파 공간으로 기획합니다.
4. 속초 대규모 숙박시설 개발 전략 (결론)
- 선택과 집중을 통한 CAPEX 최적화: 객실 자재 마감을 과도하게 고치는 대신 기능성을 유지하고, 예산을 시그니처 부대시설(대육탕)과 공간 MD 구축에 집중 투자합니다.
- 운영 데이터 기반 타깃팅: B2B 단체, 가족 단위, 인바운드 여행객 수요에 맞춰 부대 공간을 조닝(Zoning)함으로써 비수기 안정성과 성수기 폭발력을 동시에 확보합니다.
핵심 데이터 / 비교표
| 구분 |
주요 데이터 및 현황 |
비고 / 대안 검토 결과 |
| 객실 및 건물 규모 |
총 510개 객실, 4년간 공사/운영 중단 |
속초 지역 내 대형 생활형 숙박시설 |
| 주차 시설 |
지하 5층 ~ 지상 3층 (약 300대 수용) |
근생 전환 취소 (층고 한계 및 대수선 리스크) |
| 최상층(19층) 기획 |
대육탕/사우나 부대시설 조성 |
H빔 구조보강 진행, 루프탑 연계는 실내 중심으로 우선 추진 |
| 객실 개편 방향 |
2인 소형 객실 → 통합 객실(가족/단체용) |
비수기 가동률 보완 및 B2B/가족 고객 유치 목적 |
타임스탬프별 핵심 포인트
| 시간 |
핵심 내용 |
| 00:00 |
속초 510객실 규모 멈춰있던 대형 생활형 숙박시설 현장 소개 및 프로젝트 취지 설명 |
| 00:12 |
개발(더휴식), 운영(HS오퍼레이션), 시공(스페이스플래닝) 3사 대표 현장 미팅 진행 |
| 00:47 |
건물의 구조적·금융적 문제 원인 분석 및 해결 접근법 설명 |
| 01:28 |
주차장 층(지상 2~3층) 근생 시설 전환 가능성 및 주차대수 검토 |
| 01:54 |
주차장 개조 시 층고 문제 및 대수선 리스크로 인한 객실/상층부 집중 전략 변경 |
| 02:17 |
기존 객실 상태 점검 (조망권 확인: 청초호 뷰, 설악산 마운틴 뷰) |
| 02:43 |
소형 객실 통합 범위 및 부대 공간 MD 구성 방향 협의 |
| 03:05 |
건축사와 함께 객실 내력벽 철거 및 구조 보강(H빔) 공법 검토 |
| 03:36 |
19층 최상층 대육탕/사우나 설치에 따른 구조·배관·층고 리스크 점검 |
| 04:34 |
대육탕 및 스파 시설 3D 디자인 시안 및 컨셉 공유 |
| 04:40 |
루프탑 야외 노천탕 연계 여부 및 실내 이동 동선 검토 |
| 05:36 |
Q&A: 속초 대규모 숙박시설 개발 시 접근 전략 및 비수기 극복 방안 |
| 06:25 |
개발·시공·운영 통합 솔루션을 통한 최종 의사결정 및 종합 결론 |
결론 및 시사점
- 통합 솔루션의 중요성: 개발(금융/크레딧 보강), 시공(예산 내 공간 기획/구조보강), 운영(매출 추정 및 필수에메니티 제안)이 초기에 함께 협의되어야 시행착오와 자금 낭비를 막을 수 있습니다.
- 명확한 공간 앵커(Anchor) 구축: 510개에 달하는 객실의 비수기 가동률을 높이기 위해서는 단순 숙박을 넘어 지역 내 독보적인 경쟁력을 가지는 시그니처 부대시설(19층 대육탕)이 필수적입니다.
- 수익성 중심의 구조 개편: 단위 면적당 매출 제고를 위해 소형 객실 일부를 통합 객실로 변경함으로써 가족 및 B2B 단체 수요를 흡수하는 체질 개선이 이루어져야 합니다.
추가 학습 키워드
- 생활형 숙박시설 (Serviced Residence): 숙박업 등록 및 실거주 규제 변경 등 사업적·법적 이슈가 많은 수익형 부동산 상품.
- CAPEX (Capital Expenditure): 공간 가치 상승 및 리노베이션을 위해 투입되는 자본적 지출 예산.
- 내력벽 구조보강 (H-Beam Reinforcement): 기존 내력벽을 허물고 대형 통공간(대육탕 등)을 만들 때 건물의 구조적 안전을 확보하는 공법.
- 공간 MD (Merchandising): 건물 내 가치 극대화를 위해 각 층 및 구역별로 입점 시설과 콘텐츠를 기획·배치하는 전략.
- 밸류에드 (Value-Add): 방치되거나 저평가된 부동산 자산을 리노베이션 및 운영 개편을 통해 가치를 재창출하는 개발 방식.
기본 정보
| 항목 | 내용 |
|—|—|
| 채널 | 스페이스플래닝 |
| 카테고리 | 과학기술 |
| 게시일 | 2026-07-30 |
| 영상 길이 | 8:13 |
| 처리 엔진 | gemini-3.6-flash |
| 원본 영상 | YouTube에서 보기 |